地王光环下 豪宅也疯狂？

地王频出的光环下，楼市到处是一片凯歌，处处“被豪宅”。2016年上半年过去，别墅和大平层高端住宅销售情况如何？相关机构的统计数据已经出炉。

　　这半年总的说来，高兴的事挺多

　　看起来高端项目当前的总成绩还不错，但成交产品段有待研究。

　　据同致行统计，分面积段来看，2016年上半年200㎡以上别墅产品共计去化253套，200-300㎡销量最高，占到总销量的48%，将近一半。300-400㎡的别墅销量为102套，占比40%。400-500㎡的别墅销量26套，占比10%。500㎡以上仅有3套。整体上看经济型别墅在市场的表现更为亮眼。同期200㎡以上的大平层产品共计去化730套，销量按照面积划分200-300㎡占据绝对主力，销售622套，占比 85%。300-400㎡销售104套，占比14%。400㎡以上的大平层销售仅有4套。

　　分总价段来看：2016年上半年别墅/大平层分总价段去化情况，无论是别墅还是大平层，300万-500万销售占比最高，其次是500万-800万。二者占据了大部分的市场空间，800万以上的豪宅销售较少。别墅方面，500万以下占比35%，500万-800万占比23%，800万以上占比14%，1000万以上的高端别墅占比28%，高端别墅市场空间也比较大。大平层方面，销售主要集中在 300万-800万区间，二者合计占比为94%，是绝对的主力去化总价段。总价1000万以上的大平层产品销售仅有5套，能接受此总价段的客户更倾向于别墅产品。

　　有多少豪宅可以等待

　　地王和豪宅，涨价和成交，成了“相生相随”的关系。地王一现，似乎就是区域成了豪宅的代名词；一说涨价，立刻伴随“恐慌性”的成交、迅速买下。

　　上个月，一位东区高端住宅的相关负责人私下透露，他已经提前超量完成了公司规定的项目销售预期，单价和总量都有提升。据了解，近几周已经不止一家豪盘和曾经的地王项目对市场均价做出调整，每平方米的千元提价都是基本起价。

　　在众多豪宅集聚的北龙湖区，目前处于各大项目集中入市阶段，情况到底如何？据同致行分析，前期包括普罗旺世龙之梦、建业海马九如府、蓝城兰园等去化相对顺利，后期入市项目所面对市场情况不可同日而语，是否顺利去化尚待观察。根据统计数据显示，上半年300万元以上的高端住宅去化927套；而建业海马九如府、国投玖栋、豫农金领九如意、亚新茉莉公馆等十几个项目，占地1000亩左右，加上鲁能、雅居乐、荣盛等和下半年将拍卖土地，共占地1400亩左右，总建筑面积189万平方米，按单套250平方米来计算，预计将有7500套高端住宅面世，这些还不算上白沙绿博组团的高端住宅产品，算上的话轻松突破1万套，按照上半年去化水平，这些豪宅去化速度至少需要5年以上。

　　不是我不明白，这豪宅变化快

　　郑州同致行分析认为，别墅和大平层产品均为小面积房源去化更好，这与郑州富裕阶层日益扩大，高净值人群追求居住品质的提升现状相符合，高端市场中的满足功能需求的经济型产品更加符合市场主流需求。相比之下，大平层销售套数更多，大平层市场的回归是因为除了别墅产品的政策限制和交通因素外，大平层既能在产品的功能性能上满足客户别墅化的需求，也能为居住者提供更便利的交通及生活配套，因此在经济型豪宅产品的范畴内选择大平层的人群更多。而从400㎡以上的产品去化情况看，别墅的去化情况更好，反映了顶端层次消费者的消费偏好，更加追求别墅的尊贵感、私属领地的私密性，城市配套和交通退居次要。

　　下半年，高端住宅市场何去何从？郑州同致行王总监表示，虽然高端市场上半年去化状况好转，但从产品的去化情况上看，还是集中在小面积类、低总价段房源上。北龙湖板块供应的集中入市，竞争将更激烈，更加考验项目运作和营销功力。王总监建议，开发高端产品的房地产企业还需要警惕在炙手可热的区域市场上，非理性的上涨可能会带来楼市泡沫膨胀甚至破裂。所以，在去化现有库存的同时，未来的产品研发还需要结合实际推出更加符合市场需求的产品。